これは、高度経済成長期に年間190万戸を超えていた時期と比較すると、大幅な減少であり、近年の傾向として、2000年代以降は概ね80万戸台から90万戸台で推移していましたが、2020年代に入り減少傾向が加速しています。
特に、2025年の数字は、日本の住宅供給体制がかつてない厳しい状況に置かれていることを示唆しています。

62年ぶりの低水準となった主要な要因

2025年の住宅着工数が歴史的な低水準に落ち込んだ背景には、以下のような複数の要因が絡み合っています。

建築資材価格の高騰

ウッドショックやアイアンショック以降、建材価格は高止まりが続いており、円安の進行も相まって輸入資材のコストがさらに上昇。これにより、建設コスト全体が大幅に増加し、事業者の採算性を圧迫しました。

深刻な人手不足

建設業界では、職人の高齢化や若年層の入職者減少が深刻化しており、慢性的な人手不足が続いています。これにより、工期の長期化や人件費の高騰を招き、着工数の減少に繋がっています。

金利上昇と住宅ローン負担増

日本銀行の金融政策転換（マイナス金利解除など）を受け、住宅ローン金利、特に変動金利の上昇懸念が高まりました。これにより、消費者の住宅購入意欲が減退し、購入を見送る動きが広がりました。

消費者の購買意欲の変化と物価高

物価高騰が家計を圧迫し、実質賃金の伸び悩みも相まって、住宅のような高額商品の購入に慎重な姿勢が見られました。また、将来への不透明感も消費行動に影響を与えています。

供給側の採算悪化

上記の要因により、デベロッパーやハウスメーカーは建築コスト増と販売価格への転嫁の難しさから、新規着工を抑制する動きが強まりました。

持家・貸家・分譲住宅別の着工動向

2025年の住宅着工数の減少は、持家、貸家、分譲住宅の全ての部門で確認されましたが、それぞれ異なる背景と影響が見られます。

持家

住宅ローン金利の上昇懸念と、建築費の高騰が直接的な影響を与え、着工数は大幅に減少しました。
特に、第一次取得層にとっては、手の届きにくい価格帯となり、取得を断念するケースが増加しました。

貸家

賃貸住宅需要は一定数存在するものの、建築費の高騰が収益性を悪化させ、新規の賃貸アパート・マンション建設が抑制されました。
また、アパートローン審査の厳格化も影響しています。

分譲住宅

マンションは、用地取得の難しさや建築費高騰により、新規供給が抑制され、販売価格が高騰しました。
戸建て分譲も同様にコスト増の影響を受け、全体として着工数が減少しました。

不動産営業が知っておくべき2025年市場の変化

2025年の厳しい市場環境は、不動産営業担当者にとって新たな課題と同時に、新たな提案の機会をもたらしています。
市場の変化を正確に捉え、顧客のニーズに応えることが重要です。

建築資材価格の高騰が及ぼした供給側への影響

建築資材価格の高騰は、単に建築コストが増えるだけでなく、不動産事業者の事業計画全体に大きな影響を与えました。

原価率の上昇と利益率の圧迫：建築費が販売価格に十分に転嫁できない場合、企業の利益率が大きく低下し、経営を圧迫します。
工期の長期化とサプライチェーンの不安定化：特定資材の供給不足や価格変動により、計画通りの資材調達が困難になり、工期が延びるケースが頻発しました。
新規プロジェクトの抑制：採算性の悪化から、新たな住宅開発プロジェクトの着手が慎重になり、結果として市場への供給量減少に繋がりました。

このような状況下では、不動産営業は、顧客に対して「なぜ価格が上がっているのか」を明確に説明し、価格に見合う価値や将来的なメリットを伝えるスキルがより一層求められます。

世帯構造の変化と住宅ニーズの多様化

日本の世帯構造は、単身世帯や二人世帯の増加、共働き世帯の一般化、高齢化の進展などにより大きく変化しています。
これに伴い、住宅に求められるニーズも多様化しています。

コンパクト化・都心回帰：単身者やDINKs世帯を中心に、駅近や都心部にアクセスしやすいコンパクトなマンションや戸建てへの需要が高まっています。
ワークスペースの確保：リモートワークの普及により、自宅内に仕事ができるスペースを求める声が増加。書斎や多目的ルームの設置、間取りの柔軟性が重視されます。
省エネ・環境配慮型住宅への関心：光熱費削減意識の高まりや、環境問題への意識から、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）や高気密・高断熱住宅への関心が高まっています。
バリアフリー・ユニバーサルデザイン：高齢者や子育て世帯にとって、安心して暮らせるバリアフリー設計や、将来を見据えたユニバーサルデザインの住宅が選ばれる傾向にあります。

不動産営業は、画一的な提案ではなく、顧客のライフステージやライフスタイルに合わせたオーダーメイドの提案力が成功の鍵となります。

都市部と地方部における着工数の格差拡大

2025年の着工数減少は全国的な傾向ですが、都市部と地方部ではその背景と影響に違いが見られます。

都市部：人口流入は続くものの、土地価格の高騰と供給抑制により、新築住宅の価格は高止まりしています。特にマンション市場では、希少性が高まり、高価格帯でも一定の需要が見られますが、購入層は限定的です。
地方部：人口減少と高齢化が進行し、住宅需要そのものが減少傾向にあります。空き家問題も深刻化しており、新築着工はさらに抑制される傾向にあります。ただし、地方移住支援策やリモートワークの普及により、新たな需要が生まれる可能性も秘めています。

営業戦略としては、都市部では高付加価値物件の提案や中古リノベーションの促進、地方部では移住支援制度の活用や地域コミュニティとの連携など、地域特性に応じたアプローチが不可欠です。

2026年の着工数予測と住宅市場の見通し

2025年の厳しい状況を経て、2026年の住宅市場はどのように推移するのでしょうか。

専門機関の予測や、注目すべきトレンドを解説します。

専門機関による2026年度の着工戸数予測

複数の専門機関（シンクタンク、建設経済研究所など）の予測（本記事の仮定に基づく）では、2026年度の新設住宅着工戸数は、2025年と同水準か、微減となる70万戸台前半で推移すると見られています。

主要な予測

A機関：約72万戸（前年比2%減）
B機関：約74万戸（前年並み）
C機関：約71万戸（前年比4%減）

これらの予測は、建築費の高止まり、人手不足の継続、そして金利動向の不透明感を主な要因としています。

しかし、政府の住宅政策や景気回復の度合いによっては、上振れ・下振れのリスクも存在します。

金利動向が住宅着工数に与える影響の予測

2026年も、住宅ローン金利の動向は住宅市場に大きな影響を与える主要因の一つとなるでしょう。

日本銀行の金融政策

マイナス金利解除後の追加利上げの有無や、長期金利の誘導目標の変更などが注目されます。

これにより、住宅ローンの変動金利や固定金利に影響が及びます。

変動金利と固定金利の選択

金利上昇局面では、固定金利型住宅ローンへの関心が高まる可能性があります。

一方で、変動金利の低さに魅力を感じる層も依然として存在し、金利タイプ選択の判断がより重要になります。

消費者の購買意欲

金利上昇は、月々の返済額増加に直結するため、住宅購入のハードルをさらに高める可能性があります。

不動産営業は、金利変動リスクやメリット・デメリットを顧客にわかりやすく説明し、適切な資金計画を提案する役割が求められます。

まとめ

2025年の新設住宅着工数は、約74万戸と歴史的な低水準を記録し、建築資材価格の高騰、人手不足、金利上昇、消費者の購買意欲の変化といった複合的な要因がその背景にありました。

この厳しい市場環境は、不動産営業担当者にとって大きな挑戦であると同時に、顧客の多様なニーズに応えるための変革期でもあります。

2026年の住宅市場は、引き続き70万戸台前半での推移が予測されており、金利動向や省エネ基準適合義務化への対応が重要なテーマとなります。

この厳しい時代を乗り越え、持続的な成長を実現するためには、市場の変化に柔軟に対応し、顧客にとって真に価値ある住宅を提供し続けることが求められます。

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